Khi mua, bán bất kỳ 1 sản phẩm nào, đặc trưng là sản phẩm với giá trị to như bất động sản (BĐS), giá cả là vấn đế rất lớn. Bởi thế, câu chuyện tìm được một giá thành kết hợp, hợp lý giữa cả người bán và người mua dường như vẫn ko với có hồi kết.
Mang đa dạng phương pháp để tính giá một sản phẩm BĐS. Giá sản phẩm căn hộ hay nhà thị trấn về cơ bản được tính trên tổng giá bán hình thành sản phẩm cộng mang mức lợi nhuận kỳ vọng. Giả dụ muốn hạ giá thành để cạnh tranh nhưng vẫn muốn duy trì mức lợi nhuận hy vọng, chủ đầu tư đề xuất tìm cách giảm chi phí cấu thành sản phẩm.
Bên cạnh đó, thi thoảng có doanh nghiệp nào xây dựng dưới mức suất nguồn vốn, tức giá tiền cần thiết để vun đắp dự án mới trên một tổ chức diện tích, công suất hoặc năng lực chuyên dụng cho theo ngoài mặt công trình.
Suất vốn đầu tư gồm những tầm giá như vun đắp, vật dụng, tư vấn đầu cơ xây dựng, quản lý Dự án và những khoản giá thành khác (đã bao gồm thuế gia trị gia tăng). Chi phí này chưa tính những tầm giá theo bắt buộc riêng của công trình như giá tiền đền bù, tương trợ, tái định cư (hoặc chi phí quyền tiêu dùng đất nếu chuyển nhượng dự án)… Suất vốn sẽ được điều chỉnh mang hệ số k chuyển tầng khác nhau nếu Dự án có tầng hầm. Hệ số sẽ càng cao ví như số tầng càng lớn.
Theo Quyết định 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015 của Bộ vun đắp về việc ban bố giá vun đắp tổng hợp phòng ban kết cấu và suất vốn đầu tư xây dựng công trình…, hàng năm, Sở xây dựng sẽ với văn bản cập nhật thông tin về suất tài chính, để xác định tổng mức đầu tư Dự án, lập và quản lý giá bán Công trình đầu tư dự án vun đắp ở công đoạn chuẩn bị Công trình và sở hữu thể được sử dụng trong việc xác định giá trị quyền dùng đất sau này.
Báo đầu cơ Bất động sản ước lượng, một Dự án nằm gần trung tâm các đô thị lớn như Hà Nội, Tp.HCM, có 1 tầng hầm, 30 tầng thì với giá tiền chuẩn bị đầu cơ là 10%, suất tài chính khoảng 14.568 triệu đồng/m2. Không những thế, sau khi trừ các con phố đi, tường bao, cột…, diện tích buôn bán chiếm 80-90% diện tích sàn vun đắp. Chưa nói, đầu tư BĐS còn có một giá bán nữa mà người nào cũng biết là giá bán "mềm". Phổ biến công ty cho biết, mức giá này chiếm khoảng 5-10% tổng mức giá Dự án. Do vậy, mức cơ sở tính toán sẽ chao đảo từ 16-17 triệu đồng/m2. Giá thành này chưa tính giá thành về truyền thông, marketing.
Theo một số chủ đầu tư, muốn mở bán phải chăng, mức giá truyền thông, lăng xê cho mỗi Dự án chiếm khoảng 15-20% tổng giá chào bán và tầm giá này sẽ được tính vào chi phí. Tương tự, ngày nay, một Công trình sắp trung tâm chí ít cũng phải mang tầm giá chào bán trong khoảng 25-27 triệu đồng/m2. Mức giá chào bán của những Công trình càng xa trọng tâm sẽ càng mềm hơn do giá bán tiền tiêu dùng đất tốt hơn.
Đa dạngNhiều người cho rằng, ngày nay, giá nhà tại Việt Nam cao hơn nhiều so có trị giá thực. Không những thế, tại thời điểm này, để xác định 1 giá thành hợp lý với khách hàng nhà là điều ko thuận tiện. Bởi tầm giá hợp lý ko giám định ở mức cao hay rẻ, mà là có xứng đáng mang "đồng tiền, bát gạo" mà khách hàng bỏ ra hay không.
Chẳng hạn như giá các Dự án Sông Hồng Parkview, Hồ Gươm Plaza, Home City, SkyCity… dù hơi cao nhưng rộng rãi người vẫn cho là hợp lý. Bên cạnh đó, khi về ở, người dùng do ko nhận được tương hợp có các gì mình đã bỏ ra để mua nên đã xảy ra tranh chấp.
Bàn thảo với Báo đầu tư BĐS, đại diện chủ đầu cơ một Dự án mới mở bán tại trung tâm quận Cầu Giấy, Hà Nội cho biết, việc xác định giá thành thích hợp với đối tượng quý khách mục tiêu là rất quan yếu. Họ với thể sẵn sàng chi thêm cả chục triệu đồng mỗi m2 chỉ để tìm sự chấp thuận, nhưng cũng ko ngại cò kè "bớt một thêm hai", thậm chí từ chối sắm dù Dự án ngừng thi côngĐây mang giá phải chăng hơn những Công trình khác cộng vị trí.
Vị này cho biết: "Nguyên tắc thị phần là tiền nào của đấy, nhưng với mức tiền đã bỏ ra, phổ quát người xứng đáng với được các chỗ ở chất lượng hơn thứ mà họ đang nhận được. Vì vậy, giả dụ ko kể toán hợp lý, Công trình rất dễ xa lầy. Bản thân chúng tôi sau 1 thời kì coi xét cũng chỉ đặt giá tiền 26,6 triệu đồng/m2 cho những căn có diện tích trong khoảng 80m2 trở lên".
(Theo |đầu tư chứng khoán Online)
0 nhận xét:
Đăng nhận xét