Mới gần đây, thị phần Địa ốc Thành Phố Sài Gòn rộ lên định hướng săn đất đón đầu quy hoạch, nhất là tại 1 số huyện ngoài thành phố có Thông tin dự án Bất Động Sản mới hay được nâng cấp lên quận. Theo phân tích của những chuyên viên, đón đầu đầu tư và quy hoạch thường mang tới nhiều thời cơ hấp dẫn, nhưng rủi ro đáng tiếc cũng tương đối cao.
Đón đầu đầu tư và quy hoạch
Điểm nóng đón đầu quy hoạch
Củ Chi, một huyện ven ngoại thành cách xa trung tâm TP. Sài Gòn đến hàng trăm km, nhiều năm qua có vẻ bị "bỏ quên" do thiếu địa thế phát triển, nhưng mới gần đây đã trở thành điểm trung tâm của giới đầu tư Marketing Thương mại Bất Động Sản Nhà Đất (BĐS) bởi Thông tin tập đoàn lớn Tuần Châu yêu cầu góp vốn đầu tư siêu dự án Bất Động Sản thuộc các xã phía đông bắc huyện này.
Theo yêu cầu, tập đoàn Tuần Châu sẽ đầu tư dự án Thành Phố mới New City có diện tích quy hoạnh khoảng 15.000ha (gấp 15 lần diện tích KĐT Phú Mỹ Hưng và Khu đô thị Thủ Thiêm cộng lại). Nơi đây sẽ dựng nên trung tâm đô thành mới của Thành Phố thích ứng với thực trạng biến đổi khí hậu, nước biển dâng.
Trong TP mới đó sẽ dựng nên các khu nhà TM giá thấp, nhà xã hội, tạo được công ăn công việc, có đầy đủ Dịch Vụ Thương Mại và tiện ích phục vụ dân cư. Để liên kết Dự Án BĐS với khu trung tâm, tuyến đại lộ ven sông Thành Phố Sài Gòn sẽ tận dụng quỹ đất bãi bồi ven sông, với chiều dài 63 km, vận tốc xe Dự kiến 100 km/giờ.
Việc xúc tiến tuyến đường sẽ nhanh vì không phải tốn thời khắc giải phóng đền bù mặt bằng, lại tận dụng đất bãi bồi ven sông. Khi con phố này triển khai xong sẽ chỉ mất khoảng 20-30 phút để đi từ Củ Chi về Q1. Đại lộ đó sẽ tạo điều kiện kết nối với Quốc lộ 22 và các con phố của Bình Dương. Các Doanh Nghiệp BĐS sẽ liên hợp với tập đoàn lớn Tuần Châu để khai phá quỹ đất nơi đây, vực dậy vùng đất đầy tiềm năng ở khu tây bắc Thành Phố.
Mặc dầu đây mới chỉ còn là câu truyện đề xuất từ Doanh Nghiệp, song Củ Chi đang trở thành tâm điểm bàn tán của giới đầu tư BĐS. Những người dân có đất ở Củ Chi thì mang tâm trạng vừa mừng, vừa lo. Mừng là nếu dự án Bất Động Sản được tiến hành, khả năng giá đất sẽ tăng mạnh, nhưng lo không biết đất của mình có bị lâm vào vùng đầu tư và quy hoạch hay không.
Anh Thành, một người dân sống ở Q.thủ đức có 4.000m2 đất ở Củ Chi mua từ thời điểm cách đây nhiều năm để làm trang trại cho hay, liên tục trong gần 1 tháng qua, ngày nào anh cũng nhận được nhiều cuộc gọi điện thoại đặt vấn đề mua khu đất của anh.
Anh Thành cho biết thêm, lúc đầu người ta trả giá rẻ nhưng tiếp sau đó ra giá cao dần, mặc dù thế do không còn ý định bán nên anh từ chối. Không chỉ với anh Thành, vài người bạn của anh ở gần địa điểm cũng liên tục nhận được lời đề nghị mua mảnh đất.
Cạnh bên Củ Chi, một số ít huyện như Hóc Môn, huyện bình chánh, thời gian gần đây giới cò lại tung tin sắp thành lập và đi vào hoạt động quận mới Bình Châu trên cơ Sở tách, nhập 1 số ít xã của những huyện nói trên. Thông tin này cũng đã tạo ra "cơn sốt" đất ở những Q, huyện ven ngoại thành.
Anh Điềm, ngụ xã Phạm Văn Hai, bình chánh cho hay, trước tết anh tính mua một miếng đất ở gần nhà, chủ đất đòi 1 tỷ đồng, nhưng chưa có giấy tờ nên chưa mua. Nhưng sau Tết, anh hỏi lại thì chủ đất đã nâng giá lên 1,5 tỷ vnđ.
Tương đương, anh Tám, ngụ xã Lê Minh Xuân, H. Bình chánh cho hay, cách nay 6 tháng anh có ý định mua một lô đất trong khu tái định cư Vĩnh Lộc B, diện tích quy hoạnh 4x16m. Khi đó, môi giới đòi giá 800 triệu đồng nhưng anh chê đắt không mua. Vừa rồi, anh hỏi lại mảnh đất nền đó đã lên giá 1,6 tỷ vnđ.
Đáng nói là khu tái an cư này vẫn trong tình trạng cư dân thưa thớt, hàng chục chung cư chưa có người ở, nhưng đất vẫn cứ sốt. Ở phía sau khu tái định cư này, có 1 số cò đất mua mảnh đất nguyên miếng và phân lô bán nền, giấy tờ tay với giá từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/nên, nhưng vẫn "đắt như tôm tươi".
Giá thành của đất bán tăng dần, thanh toán mạnh đã thu hút đa số người tay ngang vào cuộc góp vốn đầu tư Nhà Đất Bất Động Sản. Anh Thiện, một vận động viên trong câu lạc Bộ thể hình cho biết thêm, anh có tích góp được ít vốn mua một mảnh đất gần nhà với giá 1,4 tỷ đồng từ trước giao thừa. Ra tết có khách hàng, anh nói thách 1,8 tỷ vnđ, họ đồng ý mua ngay. Sau thương vụ dễ kiếm tiền này, anh Thiện liên tiếp mua căn khác và lại bán ra.
"Tính từ đầu năm tới nay, tôi đã mua đi bán lại thành công 3 miếng đất, kiếm được bạc tỷ mà không phải tốn nhiều công sức", anh Thiện hồ hởi chia sẻ.
Giá đất khu vực Q.9 tăng ngày một nhiều trong thời gian qua
Với giới kinh doanh thương mại Địa ốc Bất Động Sản, câu chuyện đón đầu quy hoạch là vấn đề thường mang lại cơ hội lớn, vì trong thực tế đã có nhiều người đạt được doanh thu lớn nhờ đón đúng quy hoạch, song cũng tương đối nhiều trường hợp "nếm trái đắng" vì đón sai. Bởi trên thực tế, rủi ro trong việc đón đầu đầu tư và quy hoạch khá lớn, không chỉ rủi ro đáng tiếc từ thay đổi trong chính sách, mà còn liên quan đến nhiều vấn đề thị phần, khả năng của những chủ Dự Án BĐS.
Bài học kinh nghiệm từ dự án Bất Động Sản Khu đô thị Đại học quốc tế Nước Ta (VIUT) do tập đoàn Berjaya của Malaysia đầu tư tại Khu đô thị tây-bắc là 1 ví dụ điển hình. Gần 10 năm trước, từ những đề xuất kiến nghị khá hùng hồn của CĐT, tập đoàn Berjaya được TP HCM cấp thủ tục ghi nhận góp vốn đầu tư vào vào khu đất rộng 925ha, tổng mức đầu tư lên đến 3,5 tỷ USD.
Dự án Bất Động Sản gồm nhiều khu chức năng như trọng tâm Thương Mại Dịch Vụ tổng hợp, Giáo dục đào tạo, khu công viên cây xanh, giữa trung tâm y tế, phúc lợi công cộng,… Lúc có chủ trương này, đa số người hy vọng dự án sẽ làm thay đổi cả vùng đất, trong số đó đã từng có khá nhiều nhà đầ tư săn đất đón đầu dự án Bất Động Sản này. Thế nhưng gần 10 năm qua, dự án Bất Động Sản VIUT chỉ là khu đất hoang.
Kế bên Dự Án BĐS này là dự án KĐT mới An Phú Hưng của Doanh Nghiệp TNHH 1 Thành Viên An Phú, có quy mô hơn 610 ha tại 2 xã Tân Hiệp và Tân Thới Nhì (huyện Hóc Môn). Năm 2004, dự án Bất Động Sản được TP HCM bàn giao đất để tiến hành, nhưng do người đầu tư chưa bồi thường và việc giải phóng đền bù mặt bằng kéo dài quá lâu nên mới gần đây, TP đã ban hành quyết định 5195 thu hồi, hủy bỏ dự án.
Tương quan đến kiến nghị đầu tư đại Dự Án BĐS của tập đoàn Tuần Châu, Ông Lê Hoàng Châu, quản trị Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) đánh giá, đó là ý tưởng sáng tạo về quy hoạch khá đột phá, nếu xúc tiến được sẽ giải quyết được rất nhiều yếu tố. Nhưng đây chỉ mới là kiến nghị từ sáng kiến của CĐT, mà đã là ý tưởng thì có khả năng xúc tiến được và cũng rất có thể sẽ không tiến hành được, đây chính là chưa kể vấn đề quy hoạch còn chưa rõ ràng.
Theo Ông Châu, tin tức đón đầu quy hoạch là câu truyện đặc thù mang vấn đề thị phần, không dễ trấn áp. Song, cần phải cảnh báo rằng, rủi ro đáng tiếc từ Vấn đề này là rất lớn vì người dân có lợi trong việc này chính là những "cò" đất, còn những người chịu nhiều rủi ro không may là những người đến sau, lúc đó giá đã được đẩy lên khá cao. "Việc chớp được Thông tin là quan trọng nhưng phải cần tỉnh táo trước các tin tức đồn thổi chưa chính thức", Ông Lê Hoàng Châu khuyến nghị.
Theo: Chuyên gia Bất Động Sản
