Chung cư cũ xuống cấp nhưng vẫn được săn lùng; Dự án càng khủng đầu tư lướt sóng càng rủi ro; căn hộ càng nhỏ giá mỗi m2 càng đắt... là các nghịch lý đã còn đó hơi lâu trên thị phần bất động sản (BĐS).
Chung cư cũ xuống cấp vẫn được truy lùng
phổ thông năm qua, vì chỉ tiêu mua suất tái định cư tại chỗ, những Dự án chung cư cũ nằm trong nội đô Tp.HCM đã trở thành tiêu chí săn lùng của các nhà đầu tư. Bình thường, sẽ sở hữu phổ biến phương án đền bù, phóng thích mặt bằng đối mang những Công trình chung cư cũ đã xuống cấp thuộc diện xây mới. Chủ đầu tư mới mang thể tính tới việc bồi thường bằng việc hoán đổi nhà ở mang vị trí lân cận mang giá trị tương đương, đền bù bằng tiền (quy diện tích căn hộ và áp giá mỗi m2 theo giá thị trường) hoặc đền bù bằng phương án tái định cư tại chỗ.
Giá mỗi m2 của căn hộ nhỏ đắt hơn căn hộ lớn
Trước đây, lúc thị phần địa ốc ở thời hoàng kim, tại các chung cư, căn hộ nhỏ (45-50m2) thường chiếm tỷ lệ rất phải chăng vì bị ngừng hệ số dùng đất. Đây cũng là diện tích căn hộ tối thiểu được quy định trong Luật Nhà ở.
Hiện giờ, chỉ các Dự án bình dân hoặc nhà ở thị trấn hội, nhà cho người thu nhập phải chăng, nhà tái định cư ở ngoại thành mới với đa dạng căn hộ nhỏ. Tại những Dự án cao cấp, số căn hộ diện tích nhỏ hơi khan hiếm.
Các căn hộ diện tích nhỏ với thế mạnh là tổng trị giá chào bán ra thị phần lần trước hết (F1) tương đối tốt so có các căn diện tích lớn. Giá mềm, vừa túi tiền nên dễ tậu, dễ cho thuê và cũng dễ bán. Tuy nhiên, do khan hiếm, trên thị phần thứ cấp (tính từ F2 trở đi), các căn hộ nhỏ thường nâng cao giá hoặc được bán chênh lệch khá cao. Đơn giá mỗi m2 của căn hộ nhỏ liên tiếp tăng theo thời gian do bị bán chênh lệch phổ biến.
|
Chung cư cũ nhưng vẫn được săn lùng (Ảnh: Internet) |
Penthouse thường với giá mỗi m2 tốt hơn các căn hộ cộng Dự án
Đặc điểm chung của các căn hộ penthouse và cả duplex còn được gọi là căn hộ áp mái và thông tầng (2 tầng trở lên) là sở hữu diện tích gấp một,5-2 lần căn hộ kích cỡ to cùng Dự án. Vì diện tích quá lớn nên các căn hộ này hơi kén khách. quý khách của các căn hộ này chính yếu thuộc hai hàng ngũ đối tượng là gia đình đông nhân khẩu hoặc người no đủ, muốn có ko gian phổ thông.
Vì diện tích to và kén khách nên có khoảng 70% những căn hộ penthouse và duplex tại ngoại ô Tp.HCM chào bán ra thị trường sở hữu đơn giá mỗi m2 thấp hơn các căn hộ cộng Dự án. Ví dụ: penthouse và duplex có giá ở ngưỡng 22-23 triệu đồng mỗi m2 trở xuống khi mà căn hộ thông thường có giá 25 triệu đồng mỗi m2. Dù đơn giá mỗi m2 thấp nhưng do diện tích quá to, tổng giá trị những căn hộ quá chừng này vẫn rất cao, ở mức tương đương hoặc vượt xa các căn nhà liền thổ.
Thời hoàng kim của thị trường BĐS Việt Nam (năm 2006-2007), giới đầu cơ phải truy lùng, xếp hàng hoặc phải đấu giá mới có thể tìm được những căn penthouse và duplex. Hiện giờ, nếu tọa lạc ở vị trí đẹp thì penthouse và duplex mới được chào bán với đơn giá mỗi m2 ngất ngưỡng. Đa phần các sản phẩm ngoại cỡ này được điều chỉnh giá mỗi m2 tốt hơn các sản phẩm cùng Công trình để kích cầu sử dụng.
đầu tư nhà (phố) càng cũ nát sinh lời càng cao
Nhà càng cũ nát thì người bán càng ngại chào giá cao và khách mua càng dễ thương lượng giá tốt hơn mốc tham chiếu. Với nhà phố, được xếp vào cái BĐS liền thổ, xác nhà thường ko có trị giá bằng phần đất. Phần tài sản trên đất (công trình) với thể bị xuống cấp, khấu hao theo thời gian. Trong khi, giá đất thường đi lên theo chu kỳ của thị trường, hiếm lúc sụt giảm mạnh. Lời khuyên đầu tư nhà càng cũ nát càng có tỷ lệ sinh lời cao chủ tâm nhắm vào đất thổ cư (đất mang mục đích để ở) vì tài sản này sở hữu khả năng giữ giá rẻ, chống lạm phát hiệu quả.
Dự án BĐS càng khủng, đầu tư lướt sóng càng rủi ro
Dự án khủng có những đặc điểm sau: thời gian về đích khá dài, nguồn cung cực lớn và đặt ra rộng rãi sức ép về cơ sở phường hội và cơ sở giao thông. Đầu cơ lướt sóng là hình thức mua đi bán lại liền tay, vốn ngắn hạn, thường chỉ phù hợp sở hữu những Dự án tốc độ hoàn tất nhanh, nguồn cung tránh và ít mang nguy cơ quá vận chuyển cơ sở vật chất. Ngoài ra, Dự án BĐS khủng lại là thời cơ đối mang nhà đầu tư trung và dài hạn vì chiếc tiền của các nhà đầu cơ này sở hữu thể đủ sức đeo đuổi chặng trục đường dài kể từ nguyên sơ tới hoàn thiện. khi ngừng thi côngĐây, bản thân Dự án khủng cũng mang ảnh hưởng đáng kể đến sự điều tiết, tăng trưởng cơ sở vật chất hoàn chỉnh hơn.
khách hàng và công ty cộng đổ tiền vào khu đất hoang
Thị phần đang tồn tại nghịch lý "con gà và quả trứng" đối với những Công trình bán đất nền nhưng chỉ cấp sổ cho người mua đã xây xong và hoàn công nhà. Tại rộng rãi các Dự án mô phỏng này, chủ đầu cơ hứa hẹn sẽ hoàn thiện 100% cơ sở vật chất khi sở hữu 20-30% dân cư về đây sinh sống. Trong khi, khách mua đất để đầu cơ lại đẩy quả bóng sang phía chủ đầu tư rằng "khi nào cơ sở hoàn thiện 100% sẽ xây nhà". Vấn đề là những nhà đầu cơ càng trì hoãn xây dựng do các Dự án này thường mang diện tích nền đất to và buộc xây dựng quy mô 1 trệt 2-3 lầu. do đó, các Công trình này rơi vào trạng thái cỏ mọc hoang, cơ sở vật chất kém, dân cư lác đác, đàm phán chủ yếu bằng hiệp đồng góp vốn là chính.
(Theo VnExpress)
0 nhận xét:
Đăng nhận xét